Bouwprijzen stijgen – ook ná prijsovereenstemming. Wat te doen?

Bouwprijzen staan onder druk door toenemende vraag (defensievastgoed), personeelstekort en hogere energieprijzen door geopolitieke ontwikkelingen. Transportkosten stijgen en leveranciers berekenen energiekosten door in materialen. Zelfs als het conflict in Iran stabiliseert, blijft prijsdruk waarschijnlijk bestaan: herstel van olie- en gasbronnen (zoals South Pars) kost tijd, vraag en aanbod zijn uit balans en prijsvolatiliteit vergroot risico-opslagen en prijsindexeringen bij inschrijvingen.

Uitstel van projecten kost echter ook geld. Vaak is al geïnvesteerd of grond aangekocht, terwijl overheidsstimulering vooralsnog uitblijft. En heeft een aannemer bij geopolitieke ontwikkelingen recht op extra budget ná ondertekening van de aannemingsovereenkomst? Ontwikkelaars staan onder druk. Wat kun je doen?

In de ontwikkelfase zijn er effectieve manieren om kostenstijgingen te beperken:

• Benut marktwerking.
• Beperk risico’s voor bouw- en installatiebedrijven en dek deze zelf vroegtijdig af.
• Laat partijen actief meedenken over slimme, kostenbesparende keuzes zonder concessies aan kwaliteit.
• Formuleer een heldere, transparante en volledige uitvraag.
• Bezuinig niet primair op bouwkwaliteit, maar optimaliseer eerst algemene en bijkomende kosten.

Praktische voorbeelden

• Meervoudig in plaats van onderhands aanbesteden: concurrentie leidt doorgaans tot scherpere aanbiedingen.
• Selecteer lokale partijen: vaak lagere overhead, meer binding, minder reisbewegingen en daarmee een hogere productiviteit.
• Nodig maximaal drie partijen uit: een hogere winkans vergroot inzet en scherpte in de aanbieding en voorkomt het uitkeren van rekenvergoedingen.
• Besteed voor een bouwteam aan (eventueel engineer & build) op basis van een uitgebreid definitief ontwerp (DO+): benut vergunningstijd efficiënt en optimaliseer het plan samen in de TO-fase. Verreken vervolgens alleen de optimalisatie bij opdrachtverstrekking.
• Pas nevenaanneming toe: beperk ‘staartkosten’ en laat de aannemer installateurs kiezen voor optimale samenwerking en lage (of zelfs geen) coördinatiekosten.
• Voeg modelovereenkomsten toe bij aanbesteding: duidelijkheid voorkomt discussie achteraf en verlaagt risico-opslagen. Overeenstemming over de aannemingsovereenkomst bij bouwteam-aanbesteding, zorgt voor een goede uitgangspositie voor opdrachtgever na afronding van de TO-fase.
• Spreek bij een sterk fluctuerende markt indexatie af op basis van een objectieve index (bijv. BDB) in plaats van ‘prijsvast tot einde bouw’: voorkom een te hoge indexeringsinschatting ‘uit zekerheid of lijfsbehoud’ van de aannemer.
• Werk met een ervaren projectmanagementbureau: vertrouwen en voorspelbaarheid verlagen inschrijfopslagen.

Kanszijde

Prijsstijgingen kunnen ook kansen bieden. Projecten die tijdelijk onrendabel worden, worden uitgesteld, waardoor capaciteit vrijkomt bij bouwbedrijven. Dit kan ook door netcongestie of gemeentelijke procedures komen. Om personeel te behouden, zijn bouwbedrijven soms bereid tegen lagere marges te werken. De covid-periode heeft ze geleerd dat (goed) personeel niet zo maar terugkeert.

 

Prijsstijgingen ná gunning

Kunnen aannemers prijsstijgingen doorberekenen na een vaste prijsafspraak? Dat hangt af van de situatie, het contract en de regelgeving. Contracten hebben niet altijd een overmachtsclausule voor bijvoorbeeld geopolitieke ontwikkelingen. In die gevallen geldt de UAV of als de UAV niet van toepassing is verklaard het Burgerlijk Wetboek (BW):

• Paragraaf 47 UAV: bij kostenstijgingen >5% (jurisprudentie) kan onder voorwaarden bijbetaling worden gevraagd. Vaak wordt hierbij het ‘share the pain’-principe toegepast.
• Artikel 7:754 BW: biedt onder voorwaarden ook ruimte voor aanpassing van de aanneemsom. In tegenstelling tot dit artikel stelt de UAV-paragraaf dat de kosten van het werk ‘aanzienlijk’ verhoogd dienen te zijn.
• 6:75 BW (overmacht) of Art. 6.258 BW (onvoorziene omstandigheden): kans op toewijzing van extra kosten aan opdrachtgever is beperkt.
• 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid): in uitzonderlijke gevallen wordt niet de prijs verhoogd, maar kunnen er specifieke contractbepalingen vervallen of worden aangepast.

Conclusie

Ook in een stijgende bouwkostenmarkt zijn er mogelijkheden om binnen de businesscase te blijven. Focus daarbij op procesoptimalisatie (reductie van indirecte kosten) om zo min mogelijk concessies te hoeven doen aan het gewenste eindproduct; het te realiseren gebouw.

Leg vooraf vast hoe om te gaan met prijsstijgingen door geopolitieke ontwikkelingen:

• Volledig contractueel uitsluiten (hoogste prijsrisico vooraf).
• Duidelijke voorwaarden opnemen voor prijsaanpassingen en overeenkomen wat onder ‘overmacht’ wordt verstaan.
• Werken met objectieve indexering.
• Niets regelen en risico op juridische procedures accepteren (hoogste risico op verstoring van de onderlinge relatie en het vervolgtraject).
  In de praktijk bieden de middelste opties de beste balans tussen prijsbeheersing en samenwerking om tot een optimaal eindproduct binnen de gestelde verwachtingen te komen.

Dirk van Suilichem is projectmanager bij Activ Vastgoed en gespecialiseerd in procesoptimalisatie. Vanuit zijn ervaring blijkt dat een proceskeuze op maat vaak een meer positieve en constructieve impact op het eindresultaat heeft dan een standaardoplossing gevolgd door bezuinigingen of zelfs juridische discussies.