De bouwkosten stijgen, met name als gevolg van inflatie door de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. Er zijn leveringsproblemen en bij de productie is veel gas nodig, dus de prijzen van materialen zijn sterk gestegen. De impact en risico’s hiervan zijn groot, vooral bij langdurige projecten, waardoor er al bouwprojecten zijn uitgesteld of stilgelegd. Zorghuisvesting dient echter functioneel, veilig en duurzaam te zijn, maar is ver- of nieuwbouw nog haalbaar? En hoe kun je dit vervolgens bewaken?
Als vastgoedadviseur voor zorgorganisaties zien we uiteenlopende redenen voor de wens of zelfs noodzaak tot ver- of nieuwbouw. De huidige zorghuisvesting; 1) past niet meer bij de specifieke grote complexere zorgvraag, veroorzaakt door de vergrijzing en het langer ‘thuis’ blijven wonen, 2) is onrendabel door lange looplijnen, onlogisch indelingen wat gezien het gebruik of het personeelstekort opgepakt dient te worden, gecombineerd met meer zorgtechnologie, 3) voldoet niet meer aan de brandveiligheids- en/of duurzaamheidseisen, 4) voldoet niet meer aan de eisen die de zorgorganisatie voor haar bewoners, cliënten en/of medewerkers stelt, bijvoorbeeld qua functionele opzet, veiligheid, doelgroep, ligging, uitstraling of klimaat, en 5) is verouderd en afgeschreven, vergt te hoge investeringen voor instandhouding c.q. behoud van functionaliteit.
Ver- of nieuwbouw in zowel eigendoms- of huursituaties is voor veel bestuurders al spannend genoeg. Ik zie nu echter onzekerheid en terughoudendheid ontstaan. Dit komt enerzijds door de stijgende bouwkosten en aannemers die geen vaste prijzen meer af durven te spreken, anderzijds door het besluit van de NZa om per 1 januari 2024 het normatief vastgoedcomponent NHC gezien de lage rentestand (die inmiddels alweer stijgt) met maarliefst ruim 8% te verlagen. Tenslotte draagt ook het oplopende personeelstekort bij aan de onrust en terughoudendheid.
Maatwerk via gezamenlijke inspanning
Gezien het soms sterk verouderde zorgvastgoed en groeiende noodzaak voor een functionele, veilige en energiezuinige zorghuisvesting, worden we naar mijn mening gedwongen gezamenlijke (maatwerk)situaties creëren. Niet alleen de zorgorganisatie maar bijvoorbeeld ook de gemeente, de zorgverzekeraar, het zorgkantoor, de ontwikkelaar, de woningcorporatie, de aannemer, de maatschappij (burgerinitiatieven, mantelzorg, vrijwilligers) et cetera dienen ook een steentje bij te dragen om de kosten te reduceren, de opbrengsten te optimaliseren om het project haalbaar te maken.
Inventarisatie voor het maken van de juiste keuzes
In het voortraject (initiatieffase) inventariseren we altijd wat de specifieke situatie en (toekomstige markt)behoefte is. Maar als het om haalbaarheid gaat adviseer ik om vooraf al onderscheid te maken in ‘must haves’ en ‘nice to haves’. Onderzoeken tevens wat realistisch haalbaar is, wat (on)mogelijkheden en alternatieven zijn (ook qua inkomstenbronnen zoals subsidies en donaties). Zo voorkom je planwijzigingen (= wijzigingskosten) in een latere projectfase.
Een gedegen voortraject geeft partijen daarnaast inzicht en vertrouwen te participeren, om met bovengenoemde gezamenlijke maatwerkinspanning de businesscase haalbaar te maken.
Keuze bouwcontract- c.q. bouwprocesvorm
Voorheen werd de aannemer veelal gekozen op basis van de laagste inschrijving (meervoudig onderhands aanbesteed). Gezien de huidige economie verbaast het me niet dat aannemers niet meer willen meedoen met aanbestedingen, nu ze door personeelstekort al erg hun best moeten doen om hun reguliere projecten te kunnen realiseren. Daarnaast fluctueren de prijzen zo hard dat het niet mogelijk is om in een voorstadium de bouwkosten correct in te schatten. Het afkopen van dit risico raad ik in de huidige economie af: dit vraagt een dermate groot budget dat dit ten koste gaat van de haalbaarheid van het project.
Bouwcontractvormen waarbij de aannemer zich committeert aan een vastgesteld bouwbudget zijn daarom op dit moment de logische keuze: veelal bouwteam, design & build of engineer & construct. Het toelichten van de verschillen hiertussen laat ik voor nu achterwege. Het gemeenschappelijke voordeel van deze bouwprocessen is dat de aannemer mede verantwoordelijk is voor de fasegewijze (technische) uitwerking van de plannen binnen budget. En vanzelfsprekend toetst een externe bouwkostendeskundige de uiteindelijke aanbieding, voordat het project opgedragen wordt. Met deze bouwcontractvormen is de aannemer -mits goede contractuele afspraken- tijdens de uitvoering aanspreekbaar op in het voortraject over het hoofd geziene technische zaken, waardoor meerwerk tijdens de uitvoeringsfase wordt geminimaliseerd.
Contractuele afspraken met aannemer
In bovengenoemde bouwcontractvormen adviseer ik altijd om een afstandsverklaring op te nemen. Dan kan de zorgorganisatie zonder extra kosten afscheid nemen van de aannemer, wanneer deze de afgesproken ontwikkeling niet binnen het vooraf gecheckte en overeengekomen budget kan realiseren.
Voor een bouwproject wordt er normaal gesproken een prijsvaste aanneemsom afgesproken. Volgens de uniforme algemene voorwaarden (UAV) heeft de aannemer buiten planwijzigingen om alleen recht op extra budget in bijzondere omstandigheden (zoals het uitbreken van een pandemie of oorlog…). Dit artikel wordt daarom soms uitgesloten, jurisprudentie wijst echter uit dat dit niet altijd terecht is. Maak daarom goede afspraken met de aannemer over voorzienbare en onvoorziene prijsstijgingen zoals een risicoregeling waarbij de prijsstijgingen worden verdeeld. Spreek hierbij ook de gestanddoeningstermijn af om te voorkomen dat aannemers hun aanbieding intrekken of afhaken. Dit voorkomt in veel gevallen een (juridische) discussie.
Haalbare kaart?
Toegegeven, haalbare ver- en nieuwbouwplannen zijn een stuk lastiger geworden. Ik ben echter van mening dat ver- en/of nieuwbouwplannen door een aangepaste bouwcontractvorm veelal nog haalbare kaart zijn. Er dient dan wel gedegen voorwerk aan vooraf te gaan, en belanghebbenden met een gemeenschappelijk belang die open en eerlijk hun steentje bijdragen zijn onmisbaar.
Dit artikel delen
